美容室やネイルサロンなどを出店・独立しる為には

物件の契約が必要になります。

 

物件の契約はとても重要な事なので慎重に行なわないといけません。

しかし、物件の契約は自分の足で探す事も出来ても契約をする時は

仲介不動産を通さないと契約できません。

 

店舗契約は、住宅などの契約とは違い

初めての方は特に分からない事は多々あるものです。

 

そこで、物件探しを実際に始める前に

美容室開業時の”良い”不動産の選び方を解説していきます。

 

後悔をせず、納得のいく店舗探しと契約のためにご活用頂ければ嬉しく思います。

何を基準に不動産会社を選べばいいのか?

不動産屋は1つのエリアだけでも数多くありますが、

「何を基準にして選ぶべきなのか?」と

多くの経営者に質問されます。

特に、

「不動産屋には何となく聞きにくい」

「そもそも紹介してくれない」

「条件を言ったら取引が不利になってしまうのか」

などの意見をよく聞きます。

 

初めての契約の場合は、知らない事が多いため

何かと不安になる事があると思いますが

Binervaでは、一時期5店舗まで拡大した経験から

選ぶ基準が4つありました。

 

それは、

良い不動産屋を選ぶ4つの基準
【1】得意分野が「店舗契約」の不動産屋
【2】希望に合う物件を紹介してくれる
【3】条件を交渉してくれる事
【4】事務所物件でも店舗契約させてくれる不動産屋は強い!

4つの事が出来きる不動産屋はとても良い会社になります。

 

このようないい物件を探してくれる不動産屋を探す事が、

経営を長く続けるコツでもあり、複数店舗を運営する事が出来る

力にもなります。

出店・独立する為に問合せる前にしてする内容

物件を探す時、何から始めると思いますか?

 

最近では、ネット検索から始められる方が多いかも知れませんし、

直接不動産屋さんを訪問する場合も方もあります。

しかし、いずれにしても問い合わせを入れることから

最初にしないといけない事が大きく分けて2つあり、

事前に考えておいた方がよいことがあります。

それは、【希望条件の整理】と【優先順位の決定】です。

 

まずは物件に対する「希望条件」を具体的に整理してみましょう。

不動産屋に条件出す段階で

自分の希望条件を明確に伝えることができると

スムーズに話が進み、希望条件に近い物件が紹介される確率が

高まるだけでなく物件探しの効率が上がります。

 

全部自分が出した条件の店舗契約が出来るとは限りません。

賃料やエリア・規模など、妥協して良いか悪いかなどの

「優先順位」を決める事で店舗契約がスムーズに出来ます。

 

では、出店・独立する為に問合せる前にしておくない内容が下記になります。

契約時期

出店する時期を明確に伝えましょう。

工事期間も賃料が発生する為、

フリーレント(無料期間)の交渉も大切になってきます。

契約者(法人・個人)

契約する時、個人事業主なのか法人での契約なのかによって契約は変わってきます。

個人事業主の場合は、基本自分以外の連帯保証人が1名は確実に必要になり

法人の場合は、代表者の自分が連帯保証人になれます。

用途

事務所、店舗、事務所兼住居など様々ありますが、美容室の場合は店舗になります。

最近ではマンションのネイル・アイラッシュなどもしていますが、

住居の場所にそのような事をする時は「SOHO可」などの条件がないと法律上はしてはいけませんので注意が必要です。

エリア

地域、沿線、最寄駅、駅から0分徒歩などの明確な所を決めましょう。

しかし、人気エリアだとなかなか物件がなかったり、金額が合わなかったりするので

妥協案も考えておく必要はあります。

必要面積・規模数

席数やシャンプー台の数などを想定して必要規模面積を決めましょう。

ここが難しい所ですが、大きな物件なら賃料も上がりますが売上の幅が広がります。

小さ過ぎたらリスクは回避できますが売上のアッパーが決まってしまうので

慎重に考えましょう。

 

基準としての例ですが、

20坪あれば、セット面6〜8席でシャンプー台が2〜3台は設置できます。

賃料等の上限

賃料に関しても最大○○万までなどの規定を決めましょう。

美容室経営のランニングコストとして必ず一定でかかるのが賃料です。美容室の売上を想定して基準を決める事がオススメです。

 

Binervaの基準にはなりますが、想定売上の10%が賃料の上限として考えています。

初期費用の支払限度

店舗やエリアにもよりますが、物件の初期費用には差が生じます。

初期費用としては、保証金○ヶ月や礼金○ヶ月・仲介手数料・家賃保証会社加入など様々かかります。

最初は分からない部分が多いかもしれませんがチェックする事が大事です。

利用時間(土日祝日、24時間など)

以外に盲点の所が、利用時間の規定があります。

なかなかありませんが、セキュリティの関係上、22時までなどビル自体に規定がある所もあります。

深夜の営業をしたい場合はチェックや確認が必要になります。

駐車場・駐輪場(必要台数、車高など)

地方の美容室の場合は、駐車場が必須になると思います。その場合、駐車場込みの賃料なのか別途なのかを確認しましょう。

必要台数も席数以上にしないと、スタッフの通勤の為のスペースも確保しとかないと行けません。

設備(電気容量、電話、ネット環境、空調、トイレ、水回りなど)

こちらは、

美容室独立開業で内装業者を失敗しない為の選び方ポイント6選

でも紹介していますが、内装業者と同行する事をオススメします。

しかし、中には仲介不動産屋でも詳しい方はいます。最初の内見の時は分かる方が同行するのもアリですね!

最終的に内装業者に確認してもらうようして下さい。

店舗契約に良い不動産屋の3つの条件!

【希望条件の整理】と【優先順位の決定】が

決まったら次に不動産屋を決める事に移ります。

 

出来れば、1つの会社に頼りすぎず複数の会社にお願いする事が

望ましいです。

【1】得意分野が「店舗契約」の不動産屋

仲介不動産屋には、2種類あり

「住宅型」と「店舗・オフィス型」

と得意分野が違います。

 

出来れば、店舗・オフィスを得意とする不動産屋にお願いしましょう。

判別の方法としては、

直接伺うか、ホームページでの確認にはなりますが

時間のムダにはならないようにする為には必要な事になります。

 

下記に解説する内容も実は店舗・オフィスを得意とする不動産屋の方が

優位にスムーズに交渉・契約に繋がります。

【2】条件を交渉してくれる事

条件を交渉してくれる不動産はとても強い存在になります。

 

特に賃料の交渉をしてくれる不動産屋はなかなかいません。

理由としては、「仲介手数料」があるからです。

 

仲介手数料は、管理費を除いた金額になります。

賃料を交渉し、値段が下がった場合は必然的に不動産屋も利益は削減されます。

このように自分の利益を減らしていても

契約まで結び付けてくれる不動産屋はなかなかいないため

とても重宝な存在になります。

 

しかし、店舗のオーナーが「ムリ!」と言ってしまったら賃料は下がらりませんが

他の交渉に移ります。

例としては、

・フリーレントの交渉

・更新期間の延長

・償却の削減

などをお願いしましょう。

【3】事務所物件でも店舗契約させてくれる不動産屋は強い!

実は、ここが一番重要な項目かも知れません。

 

よく不動産を探すとき、

「事務所使用」

と記載があるのを見た事はありませんか?

 

事務所使用と記載とは、

・店舗のオーナーがイメージで嫌がっている場合

・そもそも設備が足りない場合

があります。「設備が足りない」のは仕方ありませんが

美容室が出来る設備があるにも関わらず、事務所使用と記載している事もあります。

 

ここが不動産屋の「力」の見せ所です。

美容室の契約を可能に出来る不動産屋はありますが、

わざわざ交渉しないケースも或るため、

狙い目の物件がライバルが少ない状態で契約できるケースもありますので

お願いしてみましょう!

まとめ

物件選びだけでなく、不動産屋選びにも少しだけ時間を使ってみる事が

物件の契約においての近道だと思っています。

 

物件についてはよくネットでも説明していますが、

不動産屋選びに関しては意外とあっさりされているからです。

 

想像以上に自分に合う不動産屋は、自分の力になってくれるはずです。

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