年間3000件以上の美容室が新しくオープンしていますが

7000件近く毎年美容室が

閉店や退去・移転をしています。

 

よく、美容室の開業の仕方や独立の仕方は

ネットや知人からのアドバイスで知れますが

閉店時の仕方はなかなか世に出回ってはいません。

 

今回は、

【美容室の閉店・移転・退去時の居抜き物件を高く売る方法と理由】

を解説していきます。

 

Binervaでは、

美容室を1件居抜きで高額な金額の324万で売っています。

(参照・・美容室経営の閉店の失敗談!Binervaは本当の事を話します!

その際、初めて経験した事ですが、

このような事で悩んでいる美容室経営者は多いはずです。

 

 

現状回復やスケルトンにすると高額な費用がかかるため、

居抜きを高額な金額で売買できる方法を参考にして下さい。

美容室などのスケルトン・原状回復の費用の詳細を解説

美容室だけでなく店舗の閉店・移転・退去時には、

基本契約内容の中に、「スケルトン」もしくは「原状回復」

のどちらかをしないといけない契約になっている事が多いです。

 

しかし、美容室の内装を、

「スケルトン」もしくは「原状回復」にする場合

どのくらいの費用になるのかをご存知でしょうか?

スケルトンと原状回復の定義を確認しとく

まず、物件の契約内容によって異なりますが、

建物賃貸借契約時の契約書に撤退・退去時の物件修復の内容に

記載があると思いますので、

書類か管理会社に確認する事ができます。

 

原状回復とは、

「契約したときの状態に戻すこと」です。

具体的には、間仕切りや壁・パーテーション・トイレや空調、

内装造作物の撤去、床壁天井の修繕作業を指します。

 

スケルトンとは、

「店舗の内装設備が無い状態」です。

壁のむき出しな状態などを言いますが、

その際契約時に前もってあった空調などの設備なども

残しとかないといけません。

スケルトンと原状回復の費用

契約したときの状態に戻すには、

それなりのコストが発生します。

基本的には、店舗の坪数や内装に比例してかかるコストも大きくなります

 

発生する費用としては、

「スケルトン」「原状回復」ともに

内装の撤去費用と人件費が割合を占めます。

 

現状回復の場合は、

オフィス・事務所使用なのか、壁や空調・トイレの個数など

によって変わりますが

全部で100万以上になってもおかしくはありません。

 

スケルトンや原状回復費用が高額の場合が大いにある理由としては、

工事業者が多くの場合ビルのオーナーの指定業者で

交渉できますが、なかなか費用が下がる事が少ないのが現状なんです。

物件撤退時のスケルトンと原状回復以外にかかる費用もある

実は、物件の退去時に

スケルトンや原状回復以外にも費用が取られる場合があります。

 

それは、「保証金の償却費用」です。

建物賃貸借契約時に保証金(預け金)を出しますが、

その中に償却10%や20%という記載があるのを覚えていますでしょうか?

それが償却費用としてかかります。

 

例えば、保証金を100万とし償却10%の場合は、

保証金の額が90万しか戻ってきません。

 

他には、粗末に物件を扱った結果、

月日がたち、自然的な劣化や損耗をさす「経年劣化」ではなく

破損という形でより多くの費用がかさむときもあります。

 

よって、現状回復・スケルトン費用と償却費用で

物件の退去費用は数百万以上になるケースがあります。

美容室などの居抜きの費用の詳細を解説と比較

美容室だけでなく居抜き売買をしても

費用はかかります。

しかし、居抜きの場合

「スケルトン」もしくは「原状回復」にする必要がないため

上記で説明した費用はかかりません。

 

居抜きにかかる費用を解説していきます。

居抜きの造作譲渡契約の手数料

造作譲渡契約の手数料とは、

居抜きを売りたい経営者が

居抜きサイトなどで契約が決まった時に支払う費用を言います。

 

仲介してくれた会社によりますが、

0%〜20%が相場になっています。

 

居抜きの造作譲渡金額が100万だった場合には、

0円から20万の費用が退去する経営者が支払います。

よって最低80万が、利益計上できる計算になります。

建物賃貸借契約時の名義変更の費用

建物賃貸借契約時に、

会社名もしくは個人名を記載し判子を押して契約になりますが

代表主が変更される事でかかる費用を指します。

 

ビルのオーナーと仲介に入る不動産屋に支払う費用となります。

この金額は基本家賃の1〜2ヶ月に相当します。

【裏技】名義変更の場合のみ償却は0%になる

退去の場合にかかる償却費用を上記で説明しましたが、

実は償却がかからないやり方として

「物件の名義変更」が裏技になります。

 

名義変更とは、

物件の解約をせず、契約者が変わることをいいます。

名義変更の場合は、「償却」の対象外なんです。

 

しかし、名義変更ができない場合もあります。

それは、新しい経営者が新契約をしたいと申し出たときです。

 

名義変更とは、家賃の金額を引き継げるというメリットが

新しい経営者にもありますが

賃貸の更新日なども引き継ぐ事になります。

 

よって、更新日まで日数が少ない時は、

一度解約をしてから新契約の方がメリットになるので

名義変更ができない事もあります。

居抜きに関してのQ&Aを解説

Q・居抜き物件を売る場合どこにお願いするべきなのか?

A・ホットペッパーを掲載していた場合は、

担当営業者に伝える事が一番早く情報が流れると思います。

 

理由としては、

エリアの担当者なら、

違う美容室の拡大の為の情報を

知っている可能性があるからです。

 

ホットペッパーの他の利点としては、

譲渡契約金の仲介手数料もかからない点もお得の要素になります。

 

他の場合は、

居抜きサイトの登録もオススメです。

しかし、

手数料が発生となかなか成約に繋がらないケースも

話に聞きます。

居抜き物件の造作譲渡はどのくらいの価格で売れるか?

A・金額は内装の状態や器具の使用感・設備の古さも

金額の材料になります。

 

10年以上の美容室や

内装がキレイでなく使えない状態であれば、

金額は高くない相場になっています。

 

しかし、

エリア・駅が人気だったり、激戦区の場合は

立地価格として高値で売買できる事もあります。

 

目安の金額としては、300万〜0円の相場が多いです。

 

0円で譲渡できたとしても、

スケルトンや原状回復にかかる費用が

かからないというだけでもとてもお得だと思います。

居抜き物件を売りに出してからどのくらいの期間で売却できるか?

A・情報を公開してから、

約1ヶ月以内に譲渡できないと

売却の可能性はかなり低くなります。

 

理由としては、担当者が情報をまわした場合は、

話が風化してしまった事になりますし、

居抜きサイトの登録も

数ページ目になると

なかなかコンバージョンが来ないのが現状です。

 

従って、情報を流して1ヶ月過ぎた時点で、

金額を値引くか諦める事になるでしょう。

エリアと内装がキレイなら居抜き成約率は高い

いかがだったでしょうか?

出店の仕方ではなく、

居抜きに出す方法を解説してみました!

 

出来れば、美容室を閉店になる事は悲しい事ではありますが

・体力的に継続が難しい

・金銭的に限界が来た

・後継者やスタッフがいない

などの理由から美容室の撤退の理由だと思います。

 

是非、原状回復やスケルトンにせず

次の美容室経営者の方に引き継ぐ時に参考にして下さい。

 

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